Inleiding

Taxaties zijn een cruciaal aspect binnen de vastgoedsector. Ze helpen investeerders, financiers en vastgoedprofessionals de waarde van vastgoedactiva te begrijpen en te beoordelen. In dit artikel bespreken we het effect van lagging (vertaald: 'achterblijven') in de huidige, snel veranderende vastgoedmarkt. Dit artikel gaat in op wat de termen smoothing en lagging inhouden, waarom lagging meer relevant is bij een sterk stijgende rente, waarom dit verschilt van vorige vastgoedcrises en waarom deze concepten in eerdere crises minder belangrijk waren. 

Smoothing en lagging bij een taxatie

Smoothing (vertaald: ‘gladstrijken’) verwijst naar het proces waarbij de waarde van een vastgoedobject wordt beoordeeld op basis van historische gegevens en patronen, met de bedoeling om eventuele schommelingen in waarde te minimaliseren. Dit kan leiden tot een beoordeling die minder gevoelig is voor onmiddellijke marktfluctuaties.

Lagging is het fenomeen dat de waardebepaling van vastgoed achterloopt bij de werkelijke marktomstandigheden. Dit kan optreden wanneer taxateurs zich te veel richten op verouderde gegevens of wanneer er sprake is van weinig vergelijkbare referenties, wat kan leiden tot een overwaardering van vastgoed.

Invloed van lagging bij een sterk stijgende rente

Lagging wordt bijzonder relevant wanneer de rentetarieven sterk stijgen. De renteontwikkelingen zoals we die in het afgelopen jaar hebben gezien is ongekend. Het gaat niet om de hoogte van de rente maar om de steilheid van de curve die dus in een hele korte tijd wordt gerealiseerd.  Zie hiervoor de bijlage “Rentontwikkelingen van de afgelopen 40 jaar”. Wanneer de rente zoals nu snel toeneemt, beïnvloed dit de waarde van vastgoed. Hoge rentetarieven leiden tot verhoogde kapitaalkosten voor investeerders en een afname in de vraag naar vastgoed. Als taxaties achterblijven bij de snel stijgende rente, kan dit leiden tot overwaardering van het vastgoed. Dit kan op zijn beurt leiden tot (nu nog latente) verliezen voor beleggers en financiers wanneer ze activa tegen te hoge prijzen verwerven. 

Verschil met vorige vastgoedcrises

Het huidige scenario met een sterke stijging van de rente en de rol van lagging verschilt van eerdere vastgoedcrises. Tijdens de financiële crisis van 2008 was lagging minder relevant omdat de crisis werd aangedreven door problemen op de hypotheekmarkt en onhoudbare leningen. Wat in 2008 begon als een kredietcrisis rolde in 2010 door in de eurocrisis en eindigde in een vastgoedcrisis. Lagging was minder relevant omdat de voornaamste variabele, de rente, beperkt toenam. Zo steeg gemiddeld de 5-jaars vaste rente voor commercieel vastgoed van 4,5% in 2008 naar circa 6,0% in 2012. Een rentestijging van 1,5% in 4 jaar. Tussen 2022 en 2023 is de rente voor commercieel vastgoed met circa 4,0% toegenomen, een stijging van een totaal andere orde in een veel kortere periode!  

De gevolgen voor 2023/2024

Als lagging aan de orde is en taxaties dus niet genoeg reageren op de stijgende rente, kunnen vastgoedactiva overgewaardeerd blijven. Dit leidt tot een onrealistische perceptie van de waarde van vastgoed op de markt. Bijvoorbeeld een duurzaam appartementencomplex in de G4 wordt momenteel door de diverse landelijke taxateurs geschat op een BAR van 4,5 - 4,7%. Dit terwijl de rente bij een grootbank van de financiering voor dit vastgoed momenteel ca. 5,9% is; er is dus sprake van een forse negatieve hefboom. Het gevolg is dat de vastgoedbeleggingsmarkt stilvalt. In de eerste helft van dit jaar is er ruim 60% minder geïnvesteerd in vastgoed ten opzichte van de eerste helft van 2022. 
 
Lagging is niet alleen zichtbaar bij het hiervoor beschreven hefboomeffect, maar ook bij de gehanteerde disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om toekomstige kasstromen naar hun huidige waarde te vertalen en kan worden gezien als het rendement dat beleggers eisen. Een component van deze disconteringsvoet is het risicovrije rendement. Als je jouw geld zonder enig risico wilt beleggen, wat is dan het verwachte rendement? Meestal wordt hiervoor de rente op een 10-jarige staatsobligatie gebruikt als referentiepunt. Daarna voeg je voor elke beleggingscategorie een specifieke opslag toe. Voor het eerder genoemde appartementencomplex zou deze risico-opslag ongeveer 200 basispunten bedragen.
 Als we nu kijken naar de rente op een 10-jarige staatsobligatie, zien we dat deze is gestegen van -0,56% in januari 2022 naar 3,22% in oktober 2023. Volgens de logica zou de disconteringsvoet moeten stijgen van ongeveer 1,5% naar ruim 5%. Het verschil is echter veel kleiner, een effect wat we ook in eerdere crises hebben gezien.  Ook dit geeft aan dat het vastgoed nog niet correct op waarde geschat wordt. 

De taxateur valt hier echter weinig te verwijten. Wanneer hij taxeert conform de comparatieve methode is dit conform de kaders die toezichthouders hebben opgelegd. Wel dienen investeerders en financiers zich bewust te zijn van het risico dat er activa kan worden gekocht op basis van overgewaardeerde taxaties. Wanneer de werkelijke vastgoedwaarde later wordt gerealiseerd, kunnen zij geconfronteerd worden met financiële verliezen. Overwaardering van vastgoed kan een omgeving creëren waarin prijzen kunstmatig hoog worden gehouden. Dit kan uiteindelijk leiden tot een vastgoedzeepbel die, wanneer deze barst, ernstige gevolgen kan hebben voor de economie. Daarom is het van cruciaal belang voor vastgoedprofessionals om het effect van lagging te begrijpen en deze in overweging te nemen bij het duiden van vastgoedwaarden in een veranderende marktomgeving. 

Deze blog is eerder verschenen als PA artikel bij FOI.